Что такое najem okazjonalny и чем он отличается от обычной аренды

Откуда взялся окказиональный найм

Польское жилищное право традиционно защищает проживающего в квартире значительно сильнее, чем владельца. Выселение по обычному договору найма требует судебного процесса об освобождении жилья, причём суд исследует жизненную ситуацию нанимателя и может признать право на социальное жильё — тогда исполнение решения откладывается до момента, пока гмина такое жильё не предоставит. На практике это означало, что владелец квартиры, в которой наниматель перестал платить, мог ждать возврата своей собственности годами, всё это время неся расходы. Окказиональный найм, введённый в польское право в 2010 году, — ответ законодателя на эту проблему: это исключение из общих правил защиты нанимателей, доступное исключительно владельцам — физическим лицам, не ведущим предпринимательской деятельности по сдаче жилья. Договор заключается на определённый срок, не превышающий десяти лет.

Три приложения, без которых это обычный найм

Само название в заголовке договора ничего не меняет. Чтобы договор действительно был окказиональным наймом, он должен быть в письменной форме и иметь три обязательных приложения. Первое — заявление нанимателя в форме нотариального акта, в котором он соглашается на принудительное исполнение и обязуется освободить жильё в срок, указанный в требовании владельца. Второе — указание другого жилья, куда наниматель мог бы переехать в случае выселения. Третье — заявление владельца этого указанного жилья (или лица, имеющего на него иной правовой титул) о согласии на проживание в нём нанимателя. Отсутствие любого из этих документов не делает договор недействительным, но лишает его статуса окказионального найма: он возвращается под общие защитные нормы, то есть теряет всё своё преимущество.

Нужно ли подписывать весь договор у нотариуса

Нет. Это самое частое недоразумение вокруг этой формы найма: сам договор окказионального найма можно заключить в обычной письменной форме, без участия нотариуса и без какой-либо дополнительной платы. У нотариуса оформляется только одно из приложений — заявление нанимателя о согласии на принудительное исполнение и об обязанности освободить жильё. Остальные два документа, то есть указание запасного жилья и согласие его владельца, достаточны в письменной форме. Об этом стоит знать, потому что убеждение, будто «к нотариусу надо идти со всем договором», напрасно отпугивает часть владельцев от окказионального найма и завышает в их ожиданиях стоимость всей процедуры.

Главное отличие от обычного договора

По обычному договору выселить недобросовестного нанимателя можно только через суд, и процесс может длиться месяцами. Okazjonalny najem изначально предполагает нотариальное заявление нанимателя о добровольном выселении и указание запасного жилья — это позволяет освободить квартиру значительно быстрее, если условия договора нарушены. Важная деталь: суд в этой процедуре не рассматривает спор заново, он лишь придаёт исполнительную силу уже существующему нотариальному заявлению. Дальше работает судебный исполнитель.

Окказиональный найм и институциональный найм

Эти две формы часто путают, а разница принципиальна и касается того, кто сдаёт. Окказиональный найм зарезервирован для физических лиц, не ведущих деятельности по сдаче жилья — типично для того, кто сдаёт одну или несколько собственных квартир. Институциональный найм предназначен для субъектов, ведущих такую деятельность: компаний, фондов, операторов арендного жилья. При институциональном найме запасное жильё не указывается и заявление его владельца не требуется — достаточно нотариального заявления нанимателя о согласии на принудительное исполнение, а наниматель заранее соглашается, что права на социальное жильё у него нет. Поэтому если квартиру сдаёт фирма, а не частное лицо, наша услуга не понадобится, и это стоит выяснить до подписания договора.

Что это даёт нанимателю

Несмотря на репутацию «договора в пользу владельца», okazjonalny najem фиксирует чёткие сроки, размер оплаты и порядок её индексации, а также условия возврата залога — это защищает нанимателя от произвольного изменения условий в течение действия договора. Кроме того, размер залога ограничен законом: он не может превышать шестикратную месячную плату. Наконец, сам факт, что владелец получил надёжное обеспечение, часто означает более мягкие требования по остальным пунктам — от справки о доходах до согласия на проживание с животным.

Самые частые ошибки при заключении договора

Первая и самая частая ошибка — путать адрес, указанный в заявлении, с адресом прописки. Это не одно и то же: наниматель не обязан быть где-либо прописан, а указанное жильё — это место, куда он мог бы переехать, а не место его пребывания. Вторая ошибка — пропустить уведомление налоговой о договоре: обязанность лежит на владельце, срок четырнадцать дней, и задним числом это не исправить. Третья — подписать договор «на потом», с обещанием донести приложения на следующей неделе: до момента, пока документы не собраны, договор просто не является окказиональным наймом. Четвёртая — заявление владельца запасного жилья, подписанное лицом, у которого нет правового титула на это жильё: такой документ требованию закона не отвечает.

Договор окказионального найма обязательно включает:

• письменную форму договора с указанием определённого срока — не более десяти лет
• нотариальное заявление нанимателя о согласии на принудительное выселение
• указание запасного жилья и заявление его владельца о согласии принять нанимателя
• уведомление налоговой инспекции в течение четырнадцати дней с начала найма