Выселение при обычном и окказиональном найме: в чём разница
Простая процедура возврата квартиры — главная причина, по которой владельцы выбирают окказиональный найм. Но стоит знать, что начальные этапы в обоих видах найма выглядят практически одинаково: ускорение начинается только после расторжения договора.
Этап 1. Задолженность за три расчётных периода
И при обычном договоре найма, и при окказиональном закон предусматривает в начале одну и ту же процедуру. Наниматель может иметь задолженность по плате за три платёжных периода, чаще всего за три месяца, и в это время владелец ещё не может действительно расторгнуть договор только из-за долга. По истечении этого периода владелец должен направить нанимателю письменное требование об уплате задолженности, одновременно уведомив, что непогашение долга приведёт к расторжению договора. Это требование — не формальность, которую можно пропустить: без него расторжение может быть признано недействительным, и вся процедура возвращается к исходной точке. Его стоит отправить заказным письмом и сохранить подтверждение отправки.
Этап 2. Расторжение договора
Если по истечении дополнительного месяца наниматель так и не погасил обязательства, владелец может расторгнуть договор. На практике календарь выглядит так: первые три месяца — период накопления долга, четвёртый месяц — время на погашение долга после получения требования, а пятый становится сроком расторжения. После этого договор считается прекращённым — и именно здесь пути двух видов найма расходятся. До этого момента владелец квартиры по обычному договору и владелец, использующий окказиональный найм, сделали ровно одно и то же.
Что дальше при обычном договоре найма
При обычном договоре процесс возврата квартиры может оказаться очень долгим. Чтобы выселить нанимателя, владелец должен сначала получить вступившее в силу решение суда об освобождении жилья, а это значит полноценный судебный процесс — на практике многие месяцы, иногда несколько лет. Кроме того, суд исследует жизненную ситуацию нанимателя и, если признает, что тот отвечает установленным законом условиям, может признать за ним право на социальное жильё. Тогда выселение приостанавливается до момента, пока гмина не предоставит подходящее помещение.
Почему это может длиться так долго
В Польше действует принцип, что выселение «на улицу» недопустимо: выселяемому должно быть обеспечено место, куда его переселят. Если суд признает за нанимателем право на социальное жильё, судебный исполнитель не может провести выселение, пока гмина не укажет подходящую квартиру. Во многих городах очереди на социальное жильё очень длинные, а ожидание может растянуться на многие годы. Всё это время наниматель обычно продолжает занимать квартиру владельца, а расходы на содержание недвижимости — взносы в товарищество или кооператив, коммунальные платежи, налоги — по-прежнему лежат на владельце.
Как это выглядит при окказиональном найме
После действительного расторжения договора владелец направляет нанимателю письменное требование освободить жильё и устанавливает для этого срок не менее семи дней. Если наниматель не выезжает, владелец подаёт в суд заявление о придании исполнительной силы нотариальному акту, который наниматель подписал ещё при заключении договора. Суд при этом не рассматривает спор заново и не исследует жизненную ситуацию нанимателя — он лишь оценивает, отвечают ли представленные документы формальным требованиям. После получения исполнительной надписи дело идёт напрямую к судебному исполнителю. Вместо полноценного процесса об освобождении жилья владелец проходит одно короткое производство технического характера.
Куда попадает выселенный наниматель
При окказиональном найме судебному исполнителю не нужно ждать, пока гмина предоставит социальное жильё, потому что наниматель ещё при подписании договора указал адрес помещения, куда его можно переселить в случае выселения. Именно по этому адресу исполнитель и проводит процедуру освобождения квартиры. Исчезновение самого долгого и самого непредсказуемого этапа — ожидания гмины — по сути и составляет всё преимущество окказионального найма. Каждое дело может идти по-своему, но на практике при обычном найме процедура может длиться несколько лет, а при окказиональном возврат квартиры занимает чаще всего около шести–девяти месяцев.
Календарь процедуры при окказиональном найме:
- месяцы 1–3 — накопление задолженности по плате
- месяц 4 — требование об уплате с предупреждением о расторжении
- месяц 5 — срок расторжения договора
- далее — требование освободить жильё с 7-дневным сроком
- затем — суд придаёт исполнительную силу нотариальному акту
- в итоге — судебный исполнитель выселяет по указанному адресу
Разница не в начале процедуры, а в её конце: при окказиональном найме исчезает этап, который невозможно спланировать, — ожидание социального жилья от гмины.
Остались вопросы?
Подготовим документы для оформления договора okazjonalny najem.
