Полностью ли окказиональный найм защищает владельца квартиры

Единственный способ получить нулевой риск

Среди юристов, работающих с рынком недвижимости, можно даже услышать, что единственный способ полностью устранить риск, связанный с нанимателем, — это… не сдавать квартиру. Пустое жильё не создаёт проблем с жильцами, но и дохода не приносит, а расходы на содержание остаются теми же. Замечание парадоксальное, но оно хорошо выставляет перспективу: вопрос не в том, «как избежать риска», а в том, «как ограничить его до приемлемого уровня». В этом расчёте окказиональный найм — самый сильный отдельный инструмент, доступный владельцу-физлицу.

Сколько может занять возврат квартиры

Даже при окказиональном найме процедура возврата жилья не мгновенная. Если наниматель перестаёт платить, процесс обычно выглядит так: три месяца накопления долга, месяц на его погашение после требования об уплате, месяц расторжения договора, а затем судебное производство о придании исполнительной силы и действия судебного исполнителя. На практике это означает, что возврат квартиры может занять от примерно девяти до двенадцати месяцев с момента появления серьёзных проблем с нанимателем. Это по-прежнему несопоставимо короче, чем при обычном договоре найма, где счёт идёт скорее на годы, — но этот горизонт стоит принять как реалистичный, а не рассчитывать на несколько недель.

Проверка нанимателя и страхование платы

Владельцы недвижимости всё чаще используют дополнительные инструменты. Первый — проверка нанимателя: до подписания договора можно проверить кандидата в базах данных по аренде или запросить дополнительные сведения, подтверждающие его финансовую надёжность. Это самое дешёвое из возможных средств и одновременно единственное, которое работает профилактически: после передачи ключей все остальные инструменты служат уже только ограничению убытков. Второй — страхование платы: на рынке есть полисы, защищающие владельца от задолженности, которые в отдельных случаях покрывают несколько месяцев неоплаченной платы и позволяют пройти период процедуры без провала в доходах.

Дополнительное заявление о согласии на взыскание

Помимо стандартного заявления об освобождении жилья можно добавить дополнительное обеспечение в форме нотариального акта, в котором наниматель соглашается на взыскание определённой денежной суммы. Это различие важно: обязательное заявление при окказиональном найме касается только возврата квартиры, а не долга. Дополнительный акт позволяет владельцу быстрее взыскивать задолженность — например, из зарплаты или с банковского счёта нанимателя — без отдельного процесса о взыскании. Возврат квартиры и возврат денег при найме — две совершенно разные задачи, а окказиональный найм сам по себе ускоряет только первую.

Можно ли сочетать разные виды обеспечения

Да, и на практике именно так и делают. Владелец квартиры может поставить начало найма в зависимость от выполнения сразу нескольких условий: подписания договора окказионального найма, заявления о согласии на принудительное исполнение у нотариуса, прохождения проверки и покупки подходящей страховки. При этом стоит помнить, что каждое дополнительное условие сужает круг кандидатов и удлиняет период простоя квартиры, а часть расходов ложится на нанимателя, — поэтому смысл имеет набор, соразмерный стоимости жилья и реальному масштабу риска, а не максимально возможный. Такой подход риск не устраняет полностью, но позволяет существенно его ограничить.

Инструменты, которыми дополняют окказиональный найм:

• проверка нанимателя до подписания договора
• обеспечительный залог — не более шестикратной месячной платы
• страхование платы за наём
• дополнительный нотариальный акт о взыскании денежной суммы