Окказиональный найм и охранный период: возможно ли выселение зимой
В обычных договорах найма закон вводит так называемый охранный период, ограничивающий выселение в определённые месяцы года. На практике это значит, что владелец может не иметь возможности вернуть квартиру зимой, даже если наниматель вообще не платит. При окказиональном найме ситуация иная.
Допускает ли окказиональный найм выселение в охранный период
Да. При правильно заключённом договоре окказионального найма часть норм о защите прав жильцов не применяется, и среди них те, которые при обычном найме блокируют исполнение выселения в период с 1 ноября по 31 марта. Это значит, что процедуру освобождения жилья можно вести и в это время. Такое решение — не лазейка и не исключение, выработанное судебной практикой: оно прямо следует из закона о защите прав жильцов, предусматривающего для окказионального найма отдельные правила. Именно этот элемент, а не сама скорость процедуры, часто оказывается для владельцев решающим аргументом в пользу такой формы договора.
Условие: уведомление налоговой о договоре
Чтобы эти особые правила действовали, владелец квартиры должен выполнить одну очень важную формальную обязанность: уведомить о заключении договора окказионального найма соответствующую налоговую инспекцию. На это у него четырнадцать дней со дня начала найма. Это обязанность обязательная и непередаваемая — она лежит на владельце, а не на нанимателе, и исправить её задним числом невозможно. Если владелец об уведомлении забудет или подаст его с опозданием, даже безупречно составленный договор с полным комплектом всех требуемых приложений не будет считаться окказиональным наймом. Поэтому этот срок стоит внести в календарь в день подписания договора, а подтверждение подачи уведомления хранить вместе с договором.
Что происходит, если договор не заявлен
В этом случае договор на практике теряет статус окказионального найма и начинает рассматриваться как обычный договор найма. Сам договор остаётся действительным — наниматель имеет право жить, владелец имеет право на плату, — но владелец теряет главное преимущество этой формы: упрощённую процедуру выселения и неприменение охранного периода. Это означает возврат к долгому судебному процессу об освобождении жилья, исследованию жизненной ситуации нанимателя и возможному ожиданию социального жилья от гмины. Нотариальное заявление нанимателя, за которое кто-то заплатил, в этот момент становится документом без практической ценности.
Что с недопустимыми условиями в договоре
Если в договоре окказионального найма окажутся недопустимые условия, то есть так называемые абузивные оговорки, это не делает весь договор недействительным автоматически. В такой ситуации конкретные положения могут быть признаны не имеющими силы в отношении нанимателя, но сам договор окказионального найма остаётся в силе — при условии, что выполнены все формальные требования закона. Разница принципиальна: порочная оговорка ослабляет один пункт договора, а отсутствие уведомления налоговой или одного из приложений лишает договор всего его окказионального характера.
Условия, без которых особый порядок не действует:
- полный комплект обязательных приложений к договору
- заявление нанимателя, оформленное у нотариуса
- указание жилья для возможного выселения и согласие его владельца
- уведомление налоговой в течение 14 дней с начала найма
Окказиональный найм даёт владельцу заметно больше защиты, но только тогда, когда все формальности выполнены правильно и в срок. Одно пропущенное уведомление превращает его в обычный договор.
Остались вопросы?
Подготовим документы для оформления договора okazjonalny najem.
