Чи повністю оказіональний найм захищає власника квартири

Єдиний спосіб отримати нульовий ризик

Серед юристів, які працюють із ринком нерухомості, можна навіть почути, що єдиний спосіб повністю усунути ризик, пов'язаний із наймачем, — це… не здавати квартиру. Порожнє житло не створює проблем із мешканцями, але й доходу не приносить, а витрати на утримання залишаються тими самими. Зауваження парадоксальне, але воно добре виставляє перспективу: питання не в тому, «як уникнути ризику», а в тому, «як обмежити його до приймального рівня». У цьому розрахунку оказіональний найм — найсильніший окремий інструмент, доступний власникові-фізособі.

Скільки може зайняти повернення квартири

Навіть при оказіональному наймі процедура повернення житла не миттєва. Якщо наймач перестає платити, процес зазвичай виглядає так: три місяці накопичення боргу, місяць на його погашення після вимоги про сплату, місяць розірвання договору, а потім судове провадження про надання виконавчої сили і дії виконавця. На практиці це означає, що повернення квартири може зайняти від приблизно дев'яти до дванадцяти місяців з моменту появи серйозних проблем із наймачем. Це досі незрівнянно коротше, ніж при звичайному договорі найму, де рахунок іде скоріше на роки, — але цей горизонт варто прийняти як реалістичний, а не розраховувати на кілька тижнів.

Перевірка наймача і страхування плати

Власники нерухомості дедалі частіше використовують додаткові інструменти. Перший — перевірка наймача: до підписання договору можна перевірити кандидата в базах даних щодо орендування або запросити додаткові відомості, що підтверджують його фінансову надійність. Це найдешевший із можливих засобів і водночас єдиний, який працює профілактично: після передання ключів усі інші інструменти служать уже лише обмеженню збитків. Другий — страхування плати: на ринку є поліси, що захищають власника від заборгованості, які в окремих випадках покривають кілька місяців несплаченої плати і дозволяють пройти період процедури без провалу в доходах.

Додаткова заява про згоду на стягнення

Крім стандартної заяви про звільнення житла можна додати додаткове забезпечення у формі нотаріального акта, в якому наймач погоджується на стягнення певної грошової суми. Ця відмінність важлива: обов'язкова заява при оказіональному наймі стосується лише повернення квартири, а не боргу. Додатковий акт дозволяє власникові швидше стягувати заборгованість — наприклад, із зарплати або з банківського рахунку наймача — без окремого процесу про стягнення. Повернення квартири і повернення грошей при наймі — дві абсолютно різні задачі, а оказіональний найм сам собою прискорює лише першу.

Чи можна поєднувати різні види забезпечення

Так, і на практиці саме так і роблять. Власник квартири може поставити початок найму в залежність від виконання одразу кількох умов: підписання договору оказіонального найму, заяви про згоду на примусове виконання в нотаріуса, проходження перевірки та придбання відповідного страхування. При цьому варто пам'ятати, що кожна додаткова умова звужує коло кандидатів і подовжує період простою квартири, а частина витрат лягає на наймача, — тому сенс має набір, співмірний із вартістю житла та реальним масштабом ризику, а не максимально можливий. Такий підхід ризик не усуває повністю, але дозволяє суттєво його обмежити.

Інструменти, якими доповнюють оказіональний найм:

• перевірка наймача до підписання договору
• забезпечувальна застава — не більше шестикратної місячної плати
• страхування плати за найм
• додатковий нотаріальний акт про стягнення грошової суми