Виселення при звичайному та оказіональному наймі: у чому різниця
Проста процедура повернення квартири — головна причина, з якої власники обирають оказіональний найм. Але варто знати, що початкові етапи в обох видах найму виглядають практично однаково: прискорення починається лише після розірвання договору.
Етап 1. Заборгованість за три розрахункові періоди
І за звичайним договором найму, і за оказіональним закон передбачає на початку ту саму процедуру. Наймач може мати заборгованість із плати за три платіжні періоди, найчастіше за три місяці, і в цей час власник ще не може дійсно розірвати договір лише через борг. Після завершення цього періоду власник має надіслати наймачеві письмову вимогу про сплату заборгованості, одночасно повідомивши, що непогашення боргу призведе до розірвання договору. Ця вимога — не формальність, яку можна пропустити: без неї розірвання може бути визнане недійсним, і вся процедура повертається до початкової точки. Її варто надіслати рекомендованим листом і зберегти підтвердження надсилання.
Етап 2. Розірвання договору
Якщо після завершення додаткового місяця наймач так і не погасив зобов'язання, власник може розірвати договір. На практиці календар виглядає так: перші три місяці — період накопичення боргу, четвертий місяць — час на погашення боргу після отримання вимоги, а п'ятий стає строком розірвання. Після цього договір вважається припиненим — і саме тут шляхи двох видів найму розходяться. До цього моменту власник квартири за звичайним договором і власник, який використовує оказіональний найм, зробили точно те саме.
Що далі при звичайному договорі найму
За звичайним договором процес повернення квартири може бути дуже тривалим. Щоб виселити наймача, власник має спершу отримати рішення суду про звільнення житла, що набрало законної сили, а це означає повноцінний судовий процес — на практиці багато місяців, іноді кілька років. Крім того, суд досліджує життєву ситуацію наймача і, якщо визнає, що той відповідає встановленим законом умовам, може визнати за ним право на соціальне житло. Тоді виселення зупиняється до моменту, поки ґміна не надасть відповідне приміщення.
Чому це може тривати так довго
У Польщі діє принцип, що виселення «на вулицю» неприпустиме: виселюваній особі має бути забезпечене місце, куди її переселять. Якщо суд визнає за наймачем право на соціальне житло, виконавець не може провести виселення, поки ґміна не вкаже відповідну квартиру. У багатьох містах черги на соціальне житло дуже довгі, а очікування може розтягнутися на багато років. Увесь цей час наймач зазвичай продовжує займати квартиру власника, а витрати на утримання нерухомості — внески до об'єднання чи кооперативу, комунальні платежі, податки — досі лежать на власникові.
Як це виглядає при оказіональному наймі
Після дійсного розірвання договору власник надсилає наймачеві письмову вимогу звільнити житло і встановлює для цього строк не менше семи днів. Якщо наймач не виїжджає, власник подає до суду заяву про надання виконавчої сили нотаріальному акту, який наймач підписав ще під час укладення договору. Суд при цьому не розглядає спір наново і не досліджує життєву ситуацію наймача — він лише оцінює, чи відповідають подані документи формальним вимогам. Після отримання виконавчого напису справа йде безпосередньо до виконавця. Замість повноцінного процесу про звільнення житла власник проходить одне коротке провадження технічного характеру.
Куди потрапляє виселений наймач
При оказіональному наймі виконавцеві не потрібно чекати, поки ґміна надасть соціальне житло, бо наймач ще під час підписання договору зазначив адресу приміщення, куди його можна переселити в разі виселення. Саме за цією адресою виконавець і проводить процедуру звільнення квартири. Зникнення найдовшого і найменш передбачуваного етапу — очікування ґміни — по суті й становить усю перевагу оказіонального найму. Кожна справа може йти по-своєму, але на практиці при звичайному наймі процедура може тривати кілька років, а при оказіональному повернення квартири займає найчастіше близько шести–дев'яти місяців.
Календар процедури при оказіональному наймі:
- місяці 1–3 — накопичення заборгованості з плати
- місяць 4 — вимога про сплату з попередженням про розірвання
- місяць 5 — строк розірвання договору
- далі — вимога звільнити житло зі строком 7 днів
- потім — суд надає виконавчу силу нотаріальному акту
- врешті — виконавець виселяє за зазначеною адресою
Різниця не на початку процедури, а в її кінці: при оказіональному наймі зникає етап, який неможливо спланувати, — очікування соціального житла від ґміни.
Залишились питання?
Підготуємо документи для оформлення договору okazjonalny najem.
