Що таке najem okazjonalny і чим він відрізняється від звичайного договору оренди

Звідки взявся оказіональний найм

Польське житлове право традиційно захищає того, хто проживає у квартирі, значно сильніше за власника. Виселення за звичайним договором найму потребує судового процесу про звільнення житла, причому суд досліджує життєву ситуацію наймача і може визнати право на соціальне житло — тоді виконання рішення відкладається до моменту, поки ґміна таке житло не надасть. На практиці це означало, що власник квартири, у якій наймач перестав платити, міг чекати повернення своєї власності роками, увесь цей час несучи витрати. Оказіональний найм, запроваджений у польське право 2010 року, — відповідь законодавця на цю проблему: це виняток із загальних правил захисту наймачів, доступний виключно власникам — фізичним особам, які не ведуть підприємницької діяльності зі здавання житла. Договір укладається на визначений строк, що не перевищує десяти років.

Три додатки, без яких це звичайний найм

Сама назва в заголовку договору нічого не змінює. Щоб договір справді був оказіональним наймом, він має бути у письмовій формі та мати три обов’язкові додатки. Перший — заява наймача у формі нотаріального акта, у якій він погоджується на примусове виконання і зобов'язується звільнити житло у строк, зазначений у вимозі власника. Другий — зазначення іншого житла, куди наймач міг би переїхати в разі виселення. Третій — заява власника цього зазначеного житла (або особи, яка має на нього інший правовий титул) про згоду на проживання в ньому наймача. Відсутність будь-якого з цих документів не робить договір недійсним, але позбавляє його статусу оказіонального найму: він повертається під загальні захисні норми, тобто втрачає всю свою перевагу.

Чи потрібно підписувати весь договір у нотаріуса

Ні. Це найчастіше непорозуміння навколо цієї форми найму: сам договір оказіонального найму можна укласти у звичайній письмовій формі, без участі нотаріуса і без жодної додаткової плати. У нотаріуса оформлюється лише один із додатків — заява наймача про згоду на примусове виконання та про зобов'язання звільнити житло. Решта двох документів, тобто зазначення запасного житла і згода його власника, достатні у письмовій формі. Про це варто знати, бо переконання, ніби «до нотаріуса треба йти з усім договором», марно відстрашує частину власників від оказіонального найму і завищує в їхніх очікуваннях вартість усієї процедури.

Головна відмінність від звичайного договору

За звичайним договором виселити недобросовісного орендаря можна лише через суд, і процес може тривати місяцями. Okazjonalny najem від самого початку передбачає нотаріальну заяву орендаря про добровільне виселення та вказівку запасного житла — це дозволяє звільнити квартиру значно швидше, якщо умови договору порушено. Важлива деталь: суд у цій процедурі не розглядає спір наново, він лише надає виконавчу силу вже наявній нотаріальній заяві. Далі працює виконавець.

Оказіональний найм та інституційний найм

Ці дві форми часто плутають, а різниця принципова і стосується того, хто здає. Оказіональний найм зарезервований для фізичних осіб, які не ведуть діяльності зі здавання житла — типово для того, хто здає одну чи кілька власних квартир. Інституційний найм призначений для суб'єктів, які ведуть таку діяльність: компаній, фондів, операторів орендного житла. При інституційному наймі запасне житло не зазначається і заява його власника не потрібна — достатньо нотаріальної заяви наймача про згоду на примусове виконання, а наймач заздалегідь погоджується, що права на соціальне житло в нього немає. Тому якщо квартиру здає фірма, а не приватна особа, наша послуга не знадобиться, і це варто з'ясувати до підписання договору.

Що це дає орендарю

Попри репутацію «договору на користь власника», okazjonalny najem фіксує чіткі строки, розмір оплати та порядок її індексації, а також умови повернення застави — це захищає орендаря від довільної зміни умов протягом дії договору. Додатково розмір застави обмежений законом: він не може перевищувати шестикратну місячну плату. Нарешті, сам факт, що власник має надійне забезпечення, часто означає м'якші вимоги в інших пунктах — від довідки про доходи до згоди на тварину в помешканні.

Найчастіші помилки при укладенні договору

Перша і найчастіша помилка — плутати адресу, вказану в заяві, з адресою прописки. Це не одне й те саме: наймач не зобов'язаний бути будь-де прописаним, а зазначене житло — це місце, куди він міг би переїхати, а не місце його перебування. Друга помилка — пропустити повідомлення податкової про договір: обов'язок лежить на власникові, строк чотирнадцять днів, і заднім числом це не виправити. Третя — підписати договір «на потім», з обіцянкою донести додатки наступного тижня: доки документи не зібрані, договір просто не є оказіональним наймом. Четверта — заява власника запасного житла, підписана особою, яка не має правового титулу на це житло: такий документ вимозі закону не відповідає.

Договір оказіонального найму обов'язково включає:

• письмову форму договору із зазначенням визначеного строку — не більше десяти років
• нотаріальну заяву наймача про згоду на примусове виселення
• зазначення запасного житла та заяву його власника про згоду прийняти наймача
• повідомлення податкової інспекції протягом чотирнадцяти днів з початку найму