Оказіональний найм і охоронний період: чи можливе виселення зимою
У звичайних договорах найму закон запроваджує так званий охоронний період, що обмежує виселення в певні місяці року. На практиці це означає, що власник може не мати можливості повернути квартиру зимою, навіть якщо наймач узагалі не платить. При оказіональному наймі ситуація інша.
Чи допускає оказіональний найм виселення в охоронний період
Так. За правильно укладеним договором оказіонального найму частина норм про захист прав мешканців не застосовується, і серед них ті, що при звичайному наймі блокують виконання виселення в період з 1 листопада до 31 березня. Це означає, що процедуру звільнення житла можна вести й у цей час. Таке рішення — не лазівка і не виняток, вироблений судовою практикою: воно прямо випливає із закону про захист прав мешканців, який передбачає для оказіонального найму окремі правила. Саме цей елемент, а не сама швидкість процедури, часто виявляється для власників вирішальним аргументом на користь такої форми договору.
Умова: повідомлення податкової про договір
Щоб ці особливі правила діяли, власник квартири має виконати один дуже важливий формальний обов'язок: повідомити про укладення договору оказіонального найму відповідну податкову інспекцію. На це в нього чотирнадцять днів від дня початку найму. Це обов'язок обов'язковий і непередаваний — він лежить на власникові, а не на наймачеві, і виправити його заднім числом неможливо. Якщо власник про повідомлення забуде або подасть його із запізненням, навіть безпомилково складений договір із повним комплектом усіх потрібних додатків не вважатиметься оказіональним наймом. Тому цей строк варто внести до календаря в день підписання договору, а підтвердження подання повідомлення зберігати разом із договором.
Що відбувається, якщо договір не заявлено
У цьому разі договір на практиці втрачає статус оказіонального найму і починає розглядатися як звичайний договір найму. Сам договір залишається чинним — наймач має право жити, власник має право на плату, — але власник втрачає головну перевагу цієї форми: спрощену процедуру виселення і незастосування охоронного періоду. Це означає повернення до тривалого судового процесу про звільнення житла, дослідження життєвої ситуації наймача та можливого очікування соціального житла від ґміни. Нотаріальна заява наймача, за яку хтось заплатив, у цей момент стає документом без практичної цінності.
Що з недопустимими умовами в договорі
Якщо в договорі оказіонального найму виявляться недопустимі умови, тобто так звані абузивні застереження, це не робить увесь договір недійсним автоматично. У такій ситуації конкретні положення можуть бути визнані такими, що не мають сили щодо наймача, але сам договір оказіонального найму залишається чинним — за умови, що виконані всі формальні вимоги закону. Різниця принципова: хибне застереження послаблює один пункт договору, а відсутність повідомлення податкової або одного з додатків позбавляє договір усього його оказіонального характеру.
Умови, без яких особливий порядок не діє:
- повний комплект обов'язкових додатків до договору
- заява наймача, оформлена в нотаріуса
- зазначення житла для можливого виселення і згода його власника
- повідомлення податкової протягом 14 днів з початку найму
Оказіональний найм дає власникові помітно більше захисту, але лише тоді, коли всі формальності виконані правильно і вчасно. Одне пропущене повідомлення перетворює його на звичайний договір.
Залишились питання?
Підготуємо документи для оформлення договору okazjonalny najem.
