Czy najem okazjonalny w pełni chroni właściciela mieszkania

Jedyny sposób na zerowe ryzyko

Można wręcz spotkać opinię wśród prawników zajmujących się rynkiem nieruchomości, że jedynym sposobem na całkowite wyeliminowanie ryzyka związanego z najemcą jest… niewynajmowanie mieszkania. Pusty lokal nie generuje problemów z lokatorami, ale jednocześnie nie przynosi żadnych dochodów, a koszty utrzymania ponosi się tak samo. To przewrotna uwaga, ale dobrze ustawia perspektywę: pytanie nie brzmi „jak uniknąć ryzyka”, lecz „jak je ograniczyć do poziomu, który jest akceptowalny”. Najem okazjonalny jest w tej kalkulacji najmocniejszym pojedynczym narzędziem, jakim dysponuje właściciel będący osobą fizyczną.

Ile może potrwać odzyskanie mieszkania

Nawet przy najmie okazjonalnym procedura odzyskania lokalu nie jest natychmiastowa. Jeżeli najemca przestaje płacić czynsz, proces wygląda zwykle tak: trzy miesiące narastania zaległości, miesiąc na uregulowanie długu po wezwaniu do zapłaty, miesiąc wypowiedzenia umowy, a następnie postępowanie sądowe o nadanie klauzuli wykonalności i działania komornika. W praktyce oznacza to, że odzyskanie mieszkania może potrwać od około dziewięciu do dwunastu miesięcy od momentu pojawienia się poważnych problemów z najemcą. To wciąż nieporównanie krócej niż przy standardowej umowie najmu, gdzie liczy się raczej w latach — ale warto przyjąć ten horyzont jako realistyczny, a nie liczyć na kilka tygodni.

Weryfikacja najemcy i ubezpieczenie czynszu

Właściciele nieruchomości coraz częściej korzystają z narzędzi uzupełniających. Pierwszym jest weryfikacja najemcy: przed podpisaniem umowy można sprawdzić kandydata w bazach danych dotyczących najmu albo poprosić o dodatkowe informacje potwierdzające jego wiarygodność finansową. To najtańszy z możliwych środków, a jednocześnie jedyny, który działa zapobiegawczo — po przekazaniu kluczy wszystkie pozostałe narzędzia służą już tylko ograniczaniu strat. Drugim jest ubezpieczenie czynszu: na rynku dostępne są polisy zabezpieczające właściciela na wypadek zaległości, które w niektórych przypadkach pokrywają kilka miesięcy nieopłaconego czynszu i pozwalają przejść przez okres procedury bez wyrwy w przychodach.

Dodatkowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Poza standardowym oświadczeniem dotyczącym opróżnienia lokalu można wprowadzić dodatkowe zabezpieczenie w formie aktu notarialnego, w którym najemca zgadza się na egzekucję określonej kwoty pieniężnej. To rozróżnienie jest istotne: obowiązkowe oświadczenie przy najmie okazjonalnym dotyczy wyłącznie wydania mieszkania, a nie długu. Dodatkowy akt pozwala właścicielowi szybciej dochodzić zaległych należności — na przykład z wynagrodzenia albo z rachunku bankowego najemcy — bez osobnego procesu o zapłatę. Odzyskanie mieszkania i odzyskanie pieniędzy to przy najmie dwie zupełnie różne sprawy, a najem okazjonalny sam z siebie przyspiesza tylko pierwszą z nich.

Czy można połączyć różne zabezpieczenia

Tak, i w praktyce właśnie tak się to robi. Właściciel mieszkania może uzależnić rozpoczęcie najmu od spełnienia kilku warunków jednocześnie: podpisania umowy najmu okazjonalnego, złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji u notariusza, przejścia procesu weryfikacji i wykupienia odpowiedniego ubezpieczenia. Warto przy tym pamiętać, że każdy dodatkowy warunek zawęża krąg kandydatów i wydłuża czas, w którym mieszkanie stoi puste, a koszt części z nich ponosi najemca — więc sens ma dobranie zestawu proporcjonalnego do wartości mieszkania i realnej skali ryzyka, a nie maksymalnego możliwego. Takie podejście nie eliminuje ryzyka całkowicie, ale pozwala je znacząco ograniczyć.

Narzędzia, którymi uzupełnia się najem okazjonalny:

• weryfikacja najemcy przed podpisaniem umowy
• kaucja zabezpieczająca – nie więcej niż sześciokrotność czynszu
• ubezpieczenie czynszu najmu
• dodatkowy akt notarialny o poddaniu się egzekucji kwoty pieniężnej