Czym jest najem okazjonalny i czym różni się od zwykłej umowy najmu

Skąd wziął się najem okazjonalny

Polskie prawo lokatorskie tradycyjnie chroni osobę mieszkającą w lokalu znacznie mocniej niż właściciela. Eksmisja na podstawie zwykłej umowy najmu wymaga procesu sądowego o opróżnienie lokalu, a sąd bada przy tym sytuację życiową lokatora i może orzec o prawie do lokalu socjalnego — wtedy wykonanie wyroku odkłada się do czasu, aż gmina taki lokal wskaże. W praktyce oznaczało to, że właściciel mieszkania, w którym najemca przestał płacić, mógł czekać na odzyskanie swojej własności latami, cały czas ponosząc koszty. Najem okazjonalny, wprowadzony do polskiego prawa w 2010 roku, jest odpowiedzią ustawodawcy na ten problem: to wyjątek od ogólnych zasad ochrony lokatorów, dostępny wyłącznie dla właścicieli będących osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowę zawiera się na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat.

Trzy załączniki, bez których to zwykły najem

Sama nazwa w tytule umowy niczego nie zmienia. Żeby umowa faktycznie była najmem okazjonalnym, musi mieć formę pisemną i trzy obowiązkowe załączniki. Pierwszy to oświadczenie najemcy złożone w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje opróżnić lokal w terminie wskazanym w żądaniu właściciela. Drugi to wskazanie innego lokalu, do którego najemca mógłby się przeprowadzić, gdyby doszło do egzekucji. Trzeci to oświadczenie właściciela tego wskazanego lokalu — albo osoby mającej do niego inny tytuł prawny — o zgodzie na zamieszkanie w nim najemcy. Brak któregokolwiek z tych dokumentów nie unieważnia umowy, ale sprawia, że przestaje ona być najmem okazjonalnym i wraca pod ogólne przepisy ochronne, czyli traci całą swoją przewagę.

Czy całą umowę trzeba podpisywać u notariusza

Nie. To najczęstsze nieporozumienie wokół tej formy najmu: sama umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, bez udziału notariusza i bez żadnej dodatkowej opłaty. U notariusza sporządza się wyłącznie jeden z załączników — oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia lokalu. Pozostałe dwa dokumenty, czyli wskazanie lokalu zastępczego i zgoda jego właściciela, wystarczą w formie pisemnej. Warto o tym wiedzieć, bo przekonanie, że „trzeba iść do notariusza z całą umową”, niepotrzebnie odstrasza część właścicieli od najmu okazjonalnego i zawyża w ich oczekiwaniach koszt całej procedury.

Główna różnica w porównaniu ze zwykłą umową

Przy zwykłej umowie najmu wyprowadzenie nieuczciwego najemcy wymaga procesu sądowego, który może trwać miesiącami. Najem okazjonalny z góry zakłada notarialne oświadczenie najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu i wskazanie lokalu zastępczego – dzięki temu można odzyskać mieszkanie znacznie szybciej, jeśli warunki umowy zostaną naruszone. Istotny szczegół: sąd w tej procedurze nie rozpatruje sporu od nowa, a jedynie nadaje klauzulę wykonalności istniejącemu już aktowi notarialnemu. Dalej sprawę prowadzi komornik.

Najem okazjonalny a najem instytucjonalny

Te dwie formy często są mylone, a różnica jest zasadnicza i dotyczy tego, kto wynajmuje. Najem okazjonalny jest zarezerwowany dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności w zakresie wynajmu — typowo dla kogoś, kto wynajmuje jedno lub kilka własnych mieszkań. Najem instytucjonalny przeznaczony jest dla podmiotów prowadzących taką działalność: spółek, funduszy, operatorów mieszkań na wynajem. Przy najmie instytucjonalnym nie wskazuje się lokalu zastępczego ani nie potrzeba oświadczenia jego właściciela — wystarczy notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, a najemca z góry godzi się, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego. Jeśli więc mieszkanie wynajmuje firma, a nie osoba prywatna, nasza usługa nie będzie potrzebna i warto to ustalić przed podpisaniem umowy.

Co zyskuje najemca

Mimo opinii „umowy na korzyść właściciela” najem okazjonalny ustala jasne terminy, wysokość czynszu i zasady jego waloryzacji, a także warunki zwrotu kaucji – to chroni najemcę przed dowolną zmianą warunków w trakcie trwania umowy. Dodatkowo wysokość kaucji jest ograniczona ustawowo: nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Wreszcie sam fakt, że właściciel ma solidne zabezpieczenie, często oznacza łagodniejsze wymagania w pozostałych punktach — od zaświadczenia o dochodach po zgodę na zwierzę w mieszkaniu.

Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy

Pierwszy i najczęstszy błąd to mylenie adresu wskazanego w oświadczeniu z adresem zameldowania. To nie jest to samo: najemca nie musi być nigdzie zameldowany, a wskazany lokal to miejsce, do którego mógłby się przenieść, a nie miejsce jego pobytu. Drugi błąd to pominięcie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego — obowiązek leży po stronie właściciela i ma czternastodniowy termin, a jego przekroczenia nie da się naprawić wstecz. Trzeci to podpisanie umowy „na później”, z obietnicą dostarczenia załączników w kolejnym tygodniu: do czasu skompletowania dokumentów umowa po prostu nie jest najmem okazjonalnym. Czwarty to oświadczenie właściciela lokalu zastępczego podpisane przez osobę, która nie ma do tego lokalu tytułu prawnego — taki dokument nie spełnia wymogu ustawy.

Umowa najmu okazjonalnego obowiązkowo zawiera:

• formę pisemną umowy ze wskazaniem czasu oznaczonego – nie dłuższego niż dziesięć lat
• notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji
• wskazanie lokalu zastępczego i oświadczenie jego właściciela o zgodzie na przyjęcie najemcy
• zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu czternastu dni od rozpoczęcia najmu