Procedura eksmisji przy zwykłym najmie i najmie okazjonalnym – różnice
Prostsza procedura odzyskania lokalu to najważniejszy powód, dla którego właściciele mieszkań decydują się na najem okazjonalny. Warto jednak wiedzieć, że pierwsze etapy postępowania w obu rodzajach najmu wyglądają bardzo podobnie – przyspieszenie zaczyna się dopiero po rozwiązaniu umowy.
Etap 1. Zaległość przez trzy okresy rozliczeniowe
Zarówno przy zwykłej umowie najmu, jak i przy najmie okazjonalnym przepisy przewidują na początku taką samą procedurę. Najemca może zalegać z czynszem przez trzy okresy płatności, najczęściej trzy miesiące, i w tym czasie właściciel nie może jeszcze skutecznie wypowiedzieć umowy wyłącznie z powodu zaległości. Po upływie tego okresu właściciel powinien wysłać najemcy pisemne wezwanie do zapłaty zaległości, informując go jednocześnie, że brak uregulowania długu spowoduje wypowiedzenie umowy. To wezwanie nie jest formalnością do pominięcia — bez niego wypowiedzenie może zostać uznane za bezskuteczne, a cała procedura wraca do punktu wyjścia. Warto je wysłać listem polecanym i zachować potwierdzenie nadania.
Etap 2. Wypowiedzenie umowy
Jeżeli po dodatkowym miesiącu najemca nadal nie uregulował zobowiązań, właściciel może wypowiedzieć umowę. W praktyce kalendarz wygląda więc tak: pierwsze trzy miesiące to okres powstawania zaległości, czwarty miesiąc jest czasem na uregulowanie długu po otrzymaniu wezwania, a piąty staje się okresem wypowiedzenia. Po tym czasie umowa zostaje skutecznie zakończona — i to jest moment, w którym drogi obu rodzajów najmu się rozchodzą. Do tego momentu właściciel mieszkania wynajmowanego na zwykłą umowę i właściciel korzystający z najmu okazjonalnego zrobili dokładnie to samo.
Dalej przy zwykłej umowie najmu
Przy standardowej umowie proces odzyskania mieszkania może być bardzo długi. Aby usunąć najemcę z lokalu, właściciel musi najpierw uzyskać prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie lokalu, co oznacza pełne postępowanie sądowe — w praktyce wiele miesięcy, a czasem kilka lat. Dodatkowo sąd bada sytuację życiową najemcy i jeżeli uzna, że spełnia on warunki określone w przepisach, może przyznać mu prawo do lokalu socjalnego. W takiej sytuacji eksmisja zostaje wstrzymana do momentu, aż gmina wskaże odpowiedni lokal.
Dlaczego to może trwać tak długo
W Polsce obowiązuje zasada, że nie można przeprowadzić eksmisji „na bruk”: osoba eksmitowana musi mieć zapewnione miejsce, do którego zostanie przeniesiona. Jeżeli sąd przyzna najemcy prawo do lokalu socjalnego, komornik nie może przeprowadzić eksmisji, dopóki gmina nie wskaże odpowiedniego mieszkania. W wielu miastach kolejki oczekujących na lokale socjalne są bardzo długie, a czas oczekiwania może wynosić nawet wiele lat. W tym czasie najemca zwykle nadal zajmuje mieszkanie właściciela, a koszty utrzymania nieruchomości — opłaty do wspólnoty lub spółdzielni, media, podatki — wciąż obciążają właściciela.
Jak wygląda to przy najmie okazjonalnym
Po skutecznym rozwiązaniu umowy właściciel wysyła najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu i wyznacza na to termin nie krótszy niż siedem dni. Jeśli najemca się nie wyprowadzi, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który najemca podpisał jeszcze przy zawieraniu umowy. Sąd nie rozpatruje przy tym sporu od nowa i nie bada sytuacji życiowej najemcy — ocenia tylko, czy przedstawione dokumenty spełniają wymogi formalne. Po uzyskaniu klauzuli sprawa trafia bezpośrednio do komornika. Zamiast pełnego procesu o opróżnienie lokalu właściciel przechodzi więc przez jedno krótkie postępowanie o charakterze technicznym.
Dokąd trafia eksmitowany najemca
Przy najmie okazjonalnym komornik nie musi czekać na wskazanie lokalu socjalnego przez gminę, bo najemca już na etapie podpisywania umowy wskazał adres lokalu, do którego może zostać przeniesiony w razie eksmisji. To właśnie pod ten adres komornik prowadzi procedurę opróżnienia mieszkania. Zniknięcie najdłuższego i najmniej przewidywalnego etapu — oczekiwania na gminę — jest w istocie całą przewagą najmu okazjonalnego. Każda sprawa może przebiegać inaczej, ale w praktyce przy zwykłym najmie procedura może trwać kilka lat, a przy najmie okazjonalnym odzyskanie lokalu zajmuje najczęściej około sześciu do dziewięciu miesięcy.
Kalendarz procedury przy najmie okazjonalnym:
- miesiące 1–3 – powstawanie zaległości w czynszu
- miesiąc 4 – wezwanie do zapłaty z informacją o wypowiedzeniu
- miesiąc 5 – okres wypowiedzenia umowy
- następnie – żądanie opróżnienia lokalu z terminem 7 dni
- potem – sąd nadaje klauzulę wykonalności aktowi notarialnemu
- na końcu – komornik przeprowadza eksmisję pod wskazany adres
Różnica nie leży na początku procedury, a na jej końcu: przy najmie okazjonalnym znika etap, którego nie da się zaplanować – oczekiwanie na lokal socjalny od gminy.
Masz pytania?
Przygotujemy dokumenty potrzebne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
