Najem okazjonalny a okres ochronny – czy eksmisja jest możliwa
W standardowych umowach najmu przepisy wprowadzają tak zwany okres ochronny, który ogranicza możliwość przeprowadzania eksmisji w określonych miesiącach roku. W praktyce oznacza to, że właściciel mieszkania może mieć trudności z odzyskaniem lokalu w okresie zimowym, nawet jeśli najemca w ogóle nie płaci. W przypadku najmu okazjonalnego sytuacja wygląda inaczej.
Czy najem okazjonalny pozwala na eksmisję w okresie ochronnym
Tak. Przy prawidłowo zawartej umowie najmu okazjonalnego część przepisów o ochronie praw lokatorów nie ma zastosowania, a wśród nich te, które przy zwykłym najmie blokują wykonanie eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca. Oznacza to, że procedurę opróżnienia lokalu można prowadzić również w tym czasie. Rozwiązanie to nie jest luką ani wyjątkiem wypracowanym w orzecznictwie — wynika wprost z przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, które przewidują dla najmu okazjonalnego odrębne zasady. To właśnie ten element, a nie samo tempo postępowania, bywa dla właścicieli decydującym argumentem za tą formą umowy.
Warunek: zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego
Aby te szczególne zasady mogły obowiązywać, właściciel mieszkania musi spełnić jeden bardzo ważny obowiązek formalny: zgłosić zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego. Na zgłoszenie ma czternaście dni od dnia rozpoczęcia najmu. To czynność obowiązkowa i nieprzenoszalna — leży po stronie właściciela, nie najemcy, i nie da się jej nadrobić z datą wsteczną. Jeżeli właściciel o zgłoszeniu zapomni albo zrobi to po terminie, nawet bezbłędnie przygotowana umowa z kompletem wszystkich wymaganych załączników nie będzie traktowana jako najem okazjonalny. Dlatego warto wpisać ten termin do kalendarza w dniu podpisania umowy, a potwierdzenie złożenia zgłoszenia przechowywać razem z umową.
Co się dzieje, gdy umowa nie zostanie zgłoszona
W takiej sytuacji umowa w praktyce traci status najmu okazjonalnego i zaczyna być traktowana jak zwykła umowa najmu. Sama umowa pozostaje ważna — najemca ma prawo mieszkać, właściciel ma prawo do czynszu — ale właściciel traci najważniejszą korzyść tej formy, czyli uproszczoną procedurę eksmisji i wyłączenie okresu ochronnego. Oznacza to powrót do długiego postępowania sądowego o opróżnienie lokalu, badania sytuacji życiowej najemcy i ewentualnego oczekiwania na lokal socjalny od gminy. Notarialne oświadczenie najemcy, za które ktoś zapłacił, staje się w tym momencie dokumentem bez praktycznej wartości.
Co z zapisami niedozwolonymi w umowie
Jeżeli w umowie najmu okazjonalnego pojawią się zapisy niedozwolone, czyli tak zwane klauzule abuzywne, nie powoduje to automatycznie nieważności całej umowy. W takiej sytuacji konkretne postanowienia mogą zostać uznane za nieskuteczne wobec najemcy, ale sama umowa najmu okazjonalnego nadal pozostaje w mocy — o ile spełnione zostały wszystkie wymagania formalne przewidziane przez przepisy. Różnica jest więc zasadnicza: wadliwa klauzula osłabia jeden punkt umowy, a brak zgłoszenia do urzędu skarbowego lub brak któregoś z załączników odbiera umowie cały jej okazjonalny charakter.
Warunki, bez których szczególny tryb nie działa:
- komplet wymaganych załączników do umowy
- oświadczenie najemcy sporządzone u notariusza
- wskazanie lokalu do ewentualnej eksmisji i zgoda jego właściciela
- zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu
Najem okazjonalny daje właścicielowi znacznie większe bezpieczeństwo, ale tylko wtedy, gdy wszystkie formalności zostaną wykonane prawidłowo i w terminie. Jedno pominięte zgłoszenie zamienia go w zwykłą umowę najmu.
Masz pytania?
Przygotujemy dokumenty potrzebne do zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
